Банк России повышает с 1 мая 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам
В очередной раз ЦБ РФ пытается "охладить" рынок ипотеки, ужесточая требования к банкам, так как за "страстным желанием" банков "помочь" населению приобрести недвижимость в ипотеку всё сильнее проглядывает "ипотечный пузырь" и всё большая закредитованность заёмщиков. 
По данным регулятора, банки стремительно раздают ипотеку даже тем заёмщикам которые на момент получения ипотеки имели долговую нагрузку по ранее взятым кредитам свыше 80%, а "ипотечные программы" от застройщика привели к тому, что цены на жильё в сегменте новостроек значительно повысились, а разрыв со вторичным рынком стал ещё больше.
Так же ЦБ РФ выражает озабоченность тем, что в случае проблем с ипотекой заёмщик не сможет отдать банку деньги ибо продать квартиру, что банк, что заёмщик на вторичном рынке по первоначальной цене не смогут. За кого "больше волнуется" регулятор не ясно, но в любом случае ситуация выглядит угрожающей для обеих сторон. 
Увы, но деньги из госпрограммы поддерживают в явном виде только банки и застройщиков, со смежными отраслями производства металла и строительных материалов. При кажущихся низких ставках ипотеки всё нивелируется завышенными ценами на жильё и всё также высокими платежами по ипотеке.
На этом фоне не удивительной выглядит новость о том, что число заёмщиков МФО выросло до 17,3 млн. человек.


"Доля  предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам  с ПДН более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 года).  Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском  кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались  гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля  ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%):  с 48% в III квартале 2022 года до 53%3 в IV квартале 2022 года. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.
 
Помимо ухудшения стандартов кредитования, для рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему  характерно массовое распространение совместных программ банков  и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье  относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита.  Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным  кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках  программ банков и застройщиков были завышены на 20–30%.  Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики  выплачивают ипотечному банку. В результате при первоначальном взносе  по договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной  стоимости залога (LTV) составляет 90–100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100–115%.
 
Распространение совместных программ банков и застройщиков привело  к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах  со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг  максимального уровня — 30%
В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%5.  Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями,  поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может  оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет  потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным  кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта  заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка."