Как лучше оформить передачу денег сыном матери для покупки помещения?
Сын недавно продал две квартиры и хочет купить коммерческую недвижимость. Но не на свое имя, а на маму. Но тут возникает вопрос по поводу происхождения денег у мамы. Вопрос: как лучше оформить передачу денег сыном матери для покупки помещения?
Непонятно, о каких суммах речь: одно дело две однушки в райцентре, удалённом от больших городов, совсем другое – две многокомнатных и т.п.  в центре Москвы. Но судя по тому, что автор вопроса работает именно в Москве, сумма такая, что Росреестр без вариантов выполнит свою обязанность по информированию налоговой инспекции о сделке. И не сомневайтесь: налоговая происхождением денег поинтересуется – 2022 год на дворе. Наличка или аккредитив (СБР и т.п.) – без разницы. Если расчёт безналичный, то банк всего лишь продублирует Росреестр.
Какие завтра указания получат налоговые инспекции «на местах» из ФНС, а ФНС от Правительства – я не знаю. Как поведёт себя конкретный налоговый инспектор – тоже не знаю. Кстати, не знает и тот, кто думает, что знает. И лучше заранее подстраховаться от возможных будущих как минимум хлопот, если не проблем. Как?
Согласно п. 2 ст. 130 Гражданского кодекса России (ГК РФ) деньги – это тоже вещь, движимое имущество. А следовательно, их, как и другое имущество, можно дарить. Делается это, согласно п. 1 ст. 572 по договору дарения. Замечу, что это никакая не односторонняя «дарственная», а именно договор когда даритель безвозмездно и добровольно вещь передаёт, а одаряемый её добровольно принимает.
А почему нельзя просто так передать калиту/мошну с монетами/купюрами из рук в руки? Тем более что деньги сын передаёт маме. А потому, что, согласно п.°2 ст. 161 ГК РФ, «Сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей» должны совершаться не устно, а в простой письменной форме. Слово «простой» означает лишь то, что нотариальное заверение – необязательно (по желанию, впрочем, – уж пожалуйста).
Знаете, уже и суды ведь проходили, где это было одной из тем. А если суды ещё и не массовая практика, то где гарантия, что массовую не именно с вас начнут? Ещё раз напомнить, что живём мы не в 1990-х, а в 2022-м? Хотя можете, например, на досуге почитать (внимательно!) Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2020 по делу N 33-418152/2020. И я бы даже посоветовал маме в следующем году декларацию о доходах подать в налоговую, если раньше сами не вызовут для объяснения ситуации с «непонятными» доходами.
Кстати о налоге. Его точно платить в этом случае не надо: дарение между близкими родственниками налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) не облагается – см. п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса. Но задекларировать этот доход придётся – иначе возможен штраф и всё такие же пресловутые «хлопоты».
Что в договоре? 1. Представление сторон – полные паспортные данные, с регистрацией по месту жительства. 2. Точная сумма дара, с обязательным указанием безвозмездности и возможным – о целевом назначении. 3. Порядок передачи денег; при безналичном – с указанием всех реквизитов счетов обеих сторон. Я прикреплять к ответу образец договора  («болванку») не хочу; сами не справитесь – обратитесь к специалисту по договорам, это недорого.
К договору обязательно нужны документы, подтверждающие его исполнение. При передаче наличными это расписка, в которой мама обязательно должна написать, на основании чего (какого договора) она получила деньги (плюс полные паспортные обеих сторон и т.д.). Если перечислением – будут банковские документы. 
Я бы посоветовал всё-таки передавать деньги перечислением: точно будет понятно, что деньги у мамы появились на счёте до сделки с недвижимостью. (Только до этого выясните в банке, как при этом не платить комиссионные за перевод денег, что возможно.) А при «из рук в руки» расписка возможна и «задним числом на коленке» непосредственно перед сделкой и/или походом в налоговую.
Дисклеймер: никакая заочная консультация без изучения всех необходимых документов и личной беседы не может являться ни директивной, ни окончательной.