Инвестиции в недвижимость - всегда ли это выгодно?
Чтобы не распыляться, разберём на примере Москвы.
Сценарий первый: покупка квартиры под сдачу в аренду. В среднем, покупка однокомнатной квартиры в столице обойдется примерно в 10 млн руб. Стоимость аренды такой квартиры также в среднем составит около 40 000 руб. Умножаем 40 000 руб. на 12 месяцев и получаем 480 000 руб., что соответствует 4,8% годовых. Из этой суммы вычитаем налоги и деньги на поддержание квартиры в надлежащем состоянии (так называемая амортизация) — и получаем примерно 4% доходности. В итоге, окупаемость такой квартиры — больше 20 лет без учета переоценки. При текущем уровне инфляции, которая составит около 12% (данные на ноябрь 2022 года), доходность в 4% просто ее не покроет.
Тем не менее, любая недвижимость, будь то жилая или коммерческая, растет в цене в свете, как минимум, тех же инфляционных факторов. Если же посчитать прирост стоимости и сложить с доходностью, пусть даже ниже инфляции, то, в целом, это позволяет уберечь капитал от инфляции, однако заработать при таком подходе представляется маловозможым.
Инвестиции в коммерческую недвижимость — альтернативный сценарий консервативных инвестиций, которые позволяют не только сохранить капитал, но еще и заработать, так как несут большую доходность. В случае с коммерческой недвижимостью, средняя окупаемость объекта коммерческой торговой недвижимости составляет порядка 9-10 лет.
Доходность ее также ежегодно растет: арендные договоры часто подразумевают ежегодную индексацию с уровнем не ниже индекса потребительских цен (соответственно, с ростом инфляции растут и арендные ставки), увеличиваются поступления и арендный поток.
В силу дороговизны объектов коммерческой недвижимости, проще рассмотреть не прямые инвестиции, а коллективные инвестиции через ЗПИФ недвижимости. Так инвестор получит стабильный пассивный доход, уже очищенный от расходов на владение, содержание, эксплуатацию и управление, в размере 9–12% годовых до вычета НДФЛ. Такая доходность  сопоставима с уровнем инфляции текущего года и серьезно превышает ее уровень при нормальных условиях в более спокойное время.