Утримання прибудинкової території
З 1 травня 2021 року в статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" з'явилося невелике доповнення щодо змісту послуги з управління багатоквартирним будинком. Тут ми виділили це доповнення жирним шрифтом: "Послуга з управління багатоквартирним будинком включає: … забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства …". І хоча ця зміна вводиться в дію лише з 1 січня 2023 року, уже зараз постало чимало питань щодо її практичних наслідків.
Дехто тлумачить цю норму таким чином, що з 1 січня 2023 року послуга з управління багатоквартирним будинком, за співвласниками якого не закріплено право власності або користування земельною ділянкою, надаватиметься в "усіченому" вигляді – тобто, без утримання прибудинкової території. Втім, це не зовсім так.
Внесені зміни до статті 10 передбачають:
"У разі якщо прибудинкова територія багатоквартирного будинку не оформлена у власність або користування співвласників багатоквартирного будинку, прибирання та інші послуги з обслуговування території навколо такого багатоквартирного будинку можуть бути включені до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (у тому числі при визначенні управителя на конкурсних засадах) виключно за згодою споживачів із визначенням на договірних засадах та погодженням з органом місцевого самоврядування меж та площі території, яку співвласники згодні утримувати."
Тобто, за згоди співвласників допускається утримання за їхній рахунок навіть "неоформленої" прибудинкової території в межах, на які погодяться самі співвласники. Тож у підсумку на практиці ситуація не змінюється, адже вже й сьогодні співвласники багатьох багатоквартирних будинків, створюючи ОСББ або обираючи управителя, відмовляються за свій рахунок утримувати "зайві" території, і власним рішенням визначають межі території, яку погоджуються утримувати.
Деякі органи місцевого самоврядування тим часом вже звертаються до ОСББ з пропозицією за власний рахунок співвласників виготовити землевпорядну документацію для передачі земельних ділянок багатоквартирних будинків у власність або користування ОСББ. У зв'язку з цим звертаємо увагу на те, що, по-перше, згідно зі ст.382 ЦК України та ст. 42 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути передана лише безпосередньо співвласникам, а не ОСББ як юридичній особі. По-друге, чинне законодавство та зміни, внесені Законом № 1060-IX від 03.12.2020, не зобов'язують співвласників чи ОСББ виготовляти землевпорядну документацію для передачі земельних ділянок їм же у власність/користування.
Конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку
Внесеними змінами передбачено, що в багатоквартирних будинках, "у яких станом на 1 січня 2021 року не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, співвласниками не прийнято рішення про форму управління багатоквартирним будинком та не оголошено конкурс з призначення управителя багатоквартирного будинку відповідно до частини п’ятої статті 13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", виконавчий орган місцевої ради … зобов’язаний оголосити і провести такий конкурс до 1 травня 2021 року".
У зв'язку з цим виникло чимало запитань щодо "чергового" проведення конкурсів з призначення управителів багатоквартирних будинків. Зокрема – як провести конкурс до 1 травня 2021 року, якщо самі зміни набрали чинності з того ж таки 1 травня 2021 року?
Звертаємо увагу, що обов'язок провести такі конкурси в органів місцевого самоврядування виник ще 1 липня 2016 року і передбачений ч.5 ст.13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Законодавство не встановлювало кінцевої дати проведення конкурсів. Тож ця норма досі чинна і передбачений нею обов'язок – також досі чинний, і лишатиметься чинним доти, доки орган місцевого самоврядування не проведе конкурс, як того вимагає закон іще з 1 липня 2016 року. А більшість органів місцевого самоврядування такі конкурси вже провела і управителів призначила.
Тому:
- Якщо в будинку немає ОСББ, і самі співвласники не обирали форми управління, і орган місцевого самоврядування не проводив конкурсу з призначення управителя – конкурс треба провести на виконання ч.5 ст.13 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку". Ні сплив дати 1 травня 2021 року, ні сплив будь-якої іншої дати на це не впливає: обов'язок провести конкурс "вичерпується" лише фактом проведення конкурсу (чи створення в будинку ОСББ або самостійного визначення форми управління співвласниками);
- Якщо в будинку є ОСББ, або співвласники самостійно обрали форму управління, або орган місцевого самоврядування вже проводив конкурс з призначення управителя для цього будинку – за будь-якої з цих умов орган місцевого самоврядування вже не має права проводити з власної ініціативи конкурс з призначення управителя для такого будинку.
Слідкувати за оновленням та перебігом проєкту можна на сторінках у соціальних мережах:
***
Реалізація ініціативи «Добрі сусіди – одна країна» стала можливою завдяки щирій підтримці американського народу, наданій через Агентство США з міжнародного розвитку (USAID). Це півторарічний проєкт, направлений на розвиток культури добросусідства та громадянської активності через популяризацію інституту ОСББ. Проєкт виконується Всеукраїнською благодійною організацією «Інститут місцевого розвитку» в рамках проєкту USAID «Демократичне врядування у Східній Україні».