"This is Just To Say" is one of William Carlos Williams most fascinating works. In this article, we will take a look at a synopsis and analysis of the poem and then go into the figurative language the poet uses. Finally, we will take a look at the poem itself.
This poem is written like a note William Carlos Williams would write for his refrigerator in his doctor's office for one of the nurses or partners. It is simply an apology letter for eating someone's delicious plums.
There is no hidden message. There is no additional information you need to know. This is exactly what it is, an apology letter for eating someone's plums. If you must know more about the background, well, Williams is a doctor. He obviously doesn't have much leisure time. When he was able to write, for whatever reason, it became popular. This, to me, doesn't even seem too much like an actual poem.
Nonetheless, we can all relate to this note. That is actually where the real "art" and "poetic form" is placed. It is something we have all done. It is something that we can easily see ourselves writing. This is the very definition of "pop poetry" and the key behind the present day contemporary poetry free-style.
As I read this story I immediately thought of my ex-roommate. The difference is that my ex-roommate wouldn't leave a note or even tell me when he ate the last or drank the last of something in the fridge. Gosh, I'd get so upset with him, especially when he drank the rest of my milk and I wanted to nice cold bowl of cereal after a long day.
I've never eaten someone else's food without asking, except when I was a small child (does that count?). However, I know many who have done this and I must say, I imagine William Carlos Williams (what a name!) got the emotions and feelings exactly right–sorry, but not sorry!


How Do I know, if my pool has a leak?
Your pool, like all swimming pools, will lose some water. The reasons for this loss of water are varied but may be due to; evaporation, some to splash-out and some to backwash wastewater or the pool could be leaking. Obviously your pool also gains water from rainfall. A rule of thumb is that if you're regularly adding more than 25-50mm of water to your pool per week, you may have a leak. If you are uncertain about how much may be due to evaporation only, try the bucket test. The importance of repairing leaks is not only restricted to; saving water, heat, and chemicals, but a leak may also undermine your pool structure and wash away the back fill behind a fibreglass shell resulting in the potential for major damage.
Fill a bucket with water from the pool and set it on the steps of your pool with the top of the bucket above water level. Make sure the level in the bucket corresponds with the pool water level. Use some tape or a pencil to mark the pool water level. This will keep the water in the bucket the same temperature as the pool. If you have a dog that drinks from the pool, keep this in mind when placing the bucket, or try to prevent this. Do not backwash during the test period. Now, compare the water loss between the bucket and your pool over a period of several days, the longer the better. Assuming that your bucket doesn't have a hole in it, and if you see a greater loss in the pool than in the bucket, you have a leak!
Is the pool leaking only with the pump is on?
This may indicate a pool leak on the return line. The first thing to check in this case is to see that there is no water dripping from your backwash pipe while the pump is running. A Leak of this nature would indicate a problem at the Multi Port valve of the filter. If this is not the problem, then drop some of your pH indicator test reagent near the aimflow jet, with your pump shut off and the water still. See if the dye is sucked into the aimflow. If dye is sucked in consistently over at least 20 � 30 seconds, then this is likely where the leak is.
Is the pool leaking only with the pump off?
This usually indicates a pool leak on the suction line. With the filter pump on, the plumbing on the suction side is under vacuum. Air can be drawn in through otherwise leaking points. You may notice air in the pump basket (if you have a clear lid), air bubbling out of the return aim flows, or a pool cleaner that is sluggish or often stops for no apparent reason. Check the pump basket lid is on tight with a good, clean o-ring, just to be sure. These symptoms after you check the pump lid o-ring would indicate a suction line leak.
This situation won�t eliminate the possibility of leaks in the pipe work, but it does get one to start considering the pool shell as a possibility. Look for cracks in the plaster or tears in the vinyl. Look closely at the tile line and look real closely inside of the skimmer box / weir. Avery common leak is a separation between the plastic skimmer and the concrete pool. If you see something that looks like a crack, drop some of your pH indicator test reagent near it with your pump shut off and water still. See if the dye is sucked into the crack. Under water lights can and do leak as well. Contact your pool professional for suitable products to seal the leak until permanent repairs can be undertaken if necessary.
Are there leaks at the pump / filter installation?
Does the pool water level always drop to the same point without going further?
You may be able to switch the pump off and allow the water level to drop below the skimmer. If it keeps going, we can rule out the skimmer (although there can always be more than one leak). The underwater light is a common leak source. Where the water level stops, do a dye test around the pool on this level very carefully. Look for small debris which may have been sucked into the crack or void. This is a good indication of a leak.
Take a walk around the pool's edge and between the pool and the equipment. Check for wet soil and eroded areas.
For pool leaks in a vinyl pool there are special considerations. Look out for our blog on this subject in the future.
Prices for leak detection and repair will vary widely. Of course, these costs will be lower if you can identify the leak to your pool professional saving the time of all the tests. Higher prices will obviously be charged for below ground work, and remember you pool professional like you will not be able to tell if more than one leak exists. Many pools leak in more than one area so monitoring after repairs is important.


text:
Stanisławice  is a village in the administrative district of Gmina Kozienice, within Kozienice County, Masovian Voivodeship, in east-central Poland. It lies approximately  west of Kozienice and  south-east of Warsaw.

The village has a population of 1,100.

References

Villages in Kozienice County

redpajama_set_name: RedPajamaWikipedia


Churches and organizations, whether Mennonite-related or not, are welcome to apply for hosting of their websites on Mennonite.net's servers. For customers who have someone to create and manage their site, we offer Basic Hosting. For customers who want to use and manage their own content management system such as WordPress, we have Basic+ Hosting. For those who want a great content management solution without worrying about the technical aspects of their website, Mennonite.net offers Managed Hosting of WordPress sites that includes the use of WordPress themes specifically designed for churches and small organizations.
Through our MennoHost portal, Mennonite.net offers a complete domain registration service. Every hosting plan comes with free domain registration if registered or transferred to MennoHost.
Mennonite.net exists to help congregations and organizations meet their technology needs in order to further the mission of the church in today's world. We are available by email or phone for informal consultation about your technology issues and concerns and to answer your questions as best we are able. For ongoing technology services, our Managed Hosting service may be just the answer you are looking for!
We will make every effort to meet your needs at a cost you can afford. Contact us for complete information.


WASHINGTON, D.C. – U.S. Sen. Ted Cruz (R-Texas) this week held meetings in his Washington, D.C. Senate office with Killeen city leaders and members of the Conroe/Lake Conroe and El Paso Chambers of Commerce.
On Tuesday, Sen. Cruz met with the City of Killeen, where officials discussed his recent visit to Fort Hood during his 'Texas Defends America' tour, among other issues. During the meeting, Sen. Cruz reiterated his commitment to the military's expansion in the Lone Star State.
On Wednesday, Sen. Cruz met with members of the Conroe/Lake Conroe and El Paso Chambers of Commerce. There, they discussed his efforts to make recent tax cuts permanent for American families, reduce the burden of federal regulations on job creators, reform healthcare, and his efforts to bring the Army's newest Armored Brigade Combat Team to Fort Bliss.
Still photos of the meetings are below.


Since its inception in 1981, the Center for Independent Documentary (CID) has worked with hundreds of independent film and video producers to support the production of stories not often told in mainstream media. Whether advocating for LGBT and gender equality, drawing attention to the plight of our returning veterans, or following the lives of children and grandmothers battling AIDS in developing countries, CID gives expression to voices that all too often go unheard or ignored. CID films have been seen on PBS as part of American Masters, American Experience, Independent Lens and POV, received national cablecasts from HBO, Sundance, Discovery and LOGO channels, and have appeared at every major film festival receiving awards from Emmys to the Peabody. They are also used by a variety of nonprofit and community organizations, from churches to humanities festivals, around the United States and throughout the world.
CID works with filmmakers from all regions of the country and a total of 124 films are currently in development or production. The demographics of the filmmakers and the subjects of their films are equally diverse. The extent of The Center's engagement with independent producers is unique and includes cooperation at all phases of their projects. Whether it be management of funds, offering creative and technical support, assistance in preparation of funding proposals or devising strategies to maximize a film's impact upon release, CID works hard to make sure that each filmmaker is supported 100% of the way. Through the fiscal sponsorship program, filmmakers enjoy access to state, federal and institutional funding as well as to tax deductible individual donations. CID also provides professional development programs and collaborates with other organizations on initiatives that strengthen the production environment for independent filmmakers including offering workshops and rough cut screenings, a weeklong retreat seminar for 10 filmmakers held each summer in Vermont, and the PRIDE OF THE OCEAN film festival and seminars which provide a unique resource for LGBT filmmakers. CID's films are promoted through the organization's website (396,000 visitors this year) and social media (7,000 friends and followers).
At a Massachusetts state house ceremony, the Center was awarded the "Commonwealth Award" as Outstanding Cultural Organization in Massachusetts by the Massachusetts Cultural Council for excellence, dedication, and vision in giving voice to independent New England documentary filmmakers and for broadening the audience of this medium. CID is a 501(c)(3) organization committed to transparency and providing our donors with complete information about the use of funds contributed to our organization. To view information related to our tax status or to see our tax returns, please visit our listing on Guidestar (our tax id is 04-2738458).
Susi Walsh, Executive Director: With the late Fred Simon, Susi is the co-founder of The Center for Independent Documentary and remains the driving force behind the organization. A filmmaker in her own right, she is also a founding board member of the Massachusetts Production Coalition and has been recognized by Women In Film & Video with an "Image Award" and an "Imaginnaire Award" for her work with independent filmmakers. She holds a degree in Interrelated Media Design from The Massachusetts College of Art and Design.
Mira Simon, Director of Marketing & Communications: Mira brings with her a wide range of account management and marketing experience having worked in the music, film, advertising and consumer research fields. She has also been an active participant in the New England arts community, helping to organize the 2009 National Media, Arts and Culture Conference, working at The Massachusetts Film Office, and assisting at the annual Boston Independent Film Festival. She holds a degree in Communications from Clark University.
Anthony T. Logalbo, President: A graduate of Stuyvesant High School (NYC) and Rensselaer Polytechnic Institute (Troy, NY), Mr. Logalbo received graduate degrees from the John Fitzgerald Kennedy School of Government at Harvard and the Krannert School of Management at Purdue University. Mr. Logalbo served as the Director of Finance for the town of Concord, Massachusetts from 1980 until his retirement in 2016. He previously served as Director of Administrative Services for the Massachusetts Municipal Association and Assistant Director of Finance for the City of Oakland, California. Mr. Logalbo is a past president of the Massachusetts chapter of the American Society for Public Administration, and served as president and as a member of the Legislative Committee of the Massachusetts Collectors and Treasurers Association. He currently serves as the treasurer of the Foundation for Racial, Ethnic, and Religious Harmony (Newton, MA).
Marion Burke, Treasurer: Currently Director of Quality Management, Risk Management and Training for the Department of Psychiatry at the Boston Medical Center, Ms. Burke has more than 30 years experience in hospital and nursing administration. An expert in her field, she has also taught at schools of nursing including Newton-Wellesley Hospital, where she also served as Assistant Vice President for Nursing. Ms. Burke's administrative skills and her knowledge in the healthcare field have made her an important resource for networking and collaboration for projects, as well as for organizational planning. She serves on the Board of Directors of Womenade Boston, a women's giving circle.
Martin H. Alpert: Mr. Alpert has had extensive experience with cable television and television broadcasting in the New England area. He presently operates a real estate management and development company. Mr. Alpert was the chairman of the City of Newton Telecommunications Advisory Board for fifteen years. He is a Trustee for life of the Combined Jewish Philanthropies and the Hebrew Senior Life Center.
Leslie Hitch: Ms. Hitch is currently the Director of Academic & Technology Services at Northeastern University. Prior to coming to Northeastern, she was the director of graduate programs in communications management at Simmons College in Boston. Ms. Hitch is an expert in business communications and management strategies.
Eric Stange: Mr. Stange is a Boston-based independent documentary film producer, director and writer who specializes in cultural and social history. His collaborations with CID began in 1985. Television credits include EDGAR ALLAN POE: BURIED ALIVE; THE WALL and AFTER THE WALL – a two-part series about modern Germany; UNNATURAL CAUSES; Is InEquality Making Us Sick?; THE WAR THAT MADE AMERICA, a dramatized documentary series about the French and Indian War; and MURDER AT HARVARD, a historical who-dunnit that explores the process of historical inquiry through a compelling murder story. He has been a research fellow at the Charles Warren Center for Studies in American History at Harvard University. He is a member of the editorial board of Common-Place, a web journal on early American history and a visiting fellow with the Woodrow Wilson National Fellowship Foundation.
As a non-profit organization, CID relies on individual contributions to stay up and running. If you believe in the importance of independent films, please give. Any amount is greatly appreciated.


text:
Home TV/Cable News ABC good Tuesday showing w/ premiere of 'Last Man Standing'
ABC good Tuesday showing w/ premiere of 'Last Man Standing'
RBR.com
Featuring Last Man Standing, Man Up, DWTS: The Results and Body of Proof, ABC finished as the 2nd most-watched TV network overall to CBS on Tuesday, topping Fox by 6% (2-hour The X Factor) and more than doubling NBC's audience on the evening (+110% – 2-hour The Biggest Loser/Parenthood). In addition among Adults 18-49, ABC outdelivered NBC by 26%.
ABC hit its 2nd highest-rated Tuesday this season among Adults 18-49 and Adults 18-34.
Exhibiting strong retention of its premiere in the half hour the prior week at 8pm against NCIS and X Factor, ABC's Last Man Standing ranked a #2 in its slot with Total Viewers, Adults 18-34 and Adults 25-54, while running #1 with hard-to-reach Men 18-34. Versus its big series debut performance in the half-hour the prior week, Last Man Standing retained 88% of its premiere Adult 18-49 audience, 96% in Adults 18-34 and actually grew +5% with Men 18-34.
Last Man Standing boosted its slot for ABC by double-digit percentages over the same night last year with Total Viewers (+40%) and Adults 18-49 (+36%).
At 8:30pm against stiff competition from the second half-hours of CBS' top-rated NCIS and Fox's The X Factor, the series debut of ABC's Man Up defeated NBC's time-period established The Biggest Loser by wide margins in Total Viewers (+53%) and Adults 18-49 (+33%). Man Up showed solid retention of its Last Man Standing lead-in among young adults: Adults 18-49 (80%) and Adults 18-34 (83%).
Man Up improved its half-hour year to year for ABC across key demos: Total Viewers (+3%), Adults 18-49 (+4%), Adults 18-34 (+19%) and Men 18-34 (+21%).
During the 9 o'clock hour, ABC's Dancing with the Stars: The Results ran as the 2nd-most-watched TV show, outpacing Fox's X Factor by 3.1 million viewers and NBC's The Biggest Loser by 8.2 million viewers. The ABC dancing results show also held the #2 position in the hour among key Women (W18-34/W18-49) and beat out the second hour of NBC's Biggest Loser by 30% in Adults 18-49. Reality television star and fashion expert Carson Kressley was the fifth celebrity contestant to be eliminated from the ABC dance competition this season.
For the 5th week in a row this season, ABC's Body of Proof ranked as the 2nd-most-watched TV show overall in Tuesday's 10 o'clock hour, beating NBC's Parenthood by a margin of 4.5 million viewers. The ABC drama also placed #2 in the hour with key Women (W18-49/W25-54).
Body of Proof was up over the prior week in viewers (+6%) and young adults (+6%), drawing its 2nd-largest overall audience this season. In addition, the ABC drama equaled its 2nd-highest numbers this season with Women 18-49 and Adults 18-34.
Continuing to deliver much stronger lead-in retention for ABC in the hour year to year, Body of Proof grew its time period over the year-ago evening by 1.6 million viewers and by 6% in Adults 18-49.
(source; ABC)
Previous articleNetworks announced for "
Next articleNielsen in deal to measure mobile service quality
RBR+TVBR has been reporting on the business of broadcasting for nearly three decades. Beholden to no one, it is independently owned.
Estrella Strengthens a LPTV Affiliation In Arizona
Nexstar Shares Top $200 On Word Of Dividend Hike
With Comcast's Q4 Report, A Key Analyst Ponders Peacock

redpajama_set_name: RedPajamaCommonCrawl


text:
EU's unprecedented farming demand threatens to derail crunch trade talks
Trade talks between Britain and the European Union hit a stumbling block after a clash over €70 billion in subsidies handed to European farmers.
The Government is concerned that there is no way to protect British farmers from cut-price imports from the bloc after the transition period expires at the end of the year. The EU is demanding a commitment from the UK to not launch retaliatory tariff strikes on European goods even when it is deemed that British farmers are being unfairly undercut by their continental rivals.
UK officials fear that heavily subsidised European farmers will be able to exploit the biggest shake-up in the agriculture industry in over 40 years.
One clause in the EU's proposed trade deal with the UK would suggest subsidy funds are not price distorting and cannot be reacted to with "anti-subsidy proceedings nor be subjected to price or cost adjustments in anti-dumping investigations".
David Frost, the Prime Minister's chief trade negotiator with the bloc, has argued this could hamstring the Government's ability to defend Britain's farm industry.
Under the EU's Common Agriculture Policy, the bloc has increased subsidies handed out to farmers across the continent.
The unprecedented spending accounts for around 34.5 percent of the EU's entire €168.7 billion budget for this year.
For the duration of the current parliament, the Government has pledged to fund farmers at the same rate as the EU – around £3 billion a year.
Under World Trade Organisation rules, there is no cap on payments to farmers that "do not distort trade, or at most cause minimal distortion".
Source: Daily Express
FreshAwards 2020
join fpc
Find out more about the benefits of belonging to the Fresh Produce Consortium
Submit your news stories direct to our editorial team.
Find out more about our great advertising packages
Our LinkedIn Group is the perfect way to network and share industry news and views.


We didn't really know what we were getting into here. We knew nothing about Cannon Beach, or this rock, or the Oregon coast for that matter! We just had to stop because Steve had an interview and we were afraid of losing signal while we were driving. Good thing we stopped, because that very thing happened. A lot.
This rock is apparently famous. So I'm told. The beach was gorgeous, as are much of the beaches on the west coast. It's easy to get to and the town itself is charming. Check out Cannon if you ever get a chance!


Come and visit me for a Reiki treatment - to relax, to recharge, and to rebalance your energy systems.
I am a certified Reiki Master from the Japanese 'Reiki Usui' tradition. I am also an experienced world traveller, student Astrologer and collector of sacred wisdom and knowledge.
Reiki treatments and energetic healing - based in Berlin.
What is Reiki you ask? I can only answer in part, because some things are better understood when sensed, experienced, or felt. Reiki is different for each person, depending on what needs to be worked through energetically. Coming for a Reiki healing treatment to balance your energy and release energetic tension is the energy-work equivalent of going to see a masseur to work out the tension from your muscles.
Reiki Usui is a healing therapy with roots in Japan, and it has been practiced for at least the last 100 years. When I give you a Reiki treatment I hold my hands above your body in different positions, and follow the traditional practices that have been passed down through generations, to transfer or 'channel' universal energy into and around the vital energy systems of your body, such as the Chakras. This is not 'my' energy going into yours, but I am allowing universal energy to flow through my hands with intention, to help release blockages, heal imbalances and to help you feel a deep sense of relaxation. All you need to do is lay down on the treatment table, take some deep breaths, and come home to your centre.
Who needs Reiki? Anyone. At any time. A Reiki treatment can relieve stress, calm and rejuvenate the mind and body, and is a moment of peace in the midst of a busy lifestyle. Reiki is an amazing tool.
Do you offer other treatments?
I'm trained to lead Cacao Ceremonies. I supported Cacao Mama as an assistant for one year, and I am certified as a Cacao Ceremony Facilitator through the Cacao Mama Earth School. I work both alone and in collaboration with my colleague Eva in Berlin, offering group relaxation sessions which include elements of Cacao, Reiki, guided meditation and singing bowls.
Experience the harmonious combination of Reiki and Sound Healing with a friend or partner. One client receives a Reiki treatment, whilst the second client receives a Singing Bowl Massage from Eva. This allows reception of the two treatments at the same time, as the singing bowls sound through the shared treatment room. Both clients will receive both treatments during the session.
30 mins of each treatment = total 1 hour per person. At Salon Verde - Berlin.
As a Reiki Master I am able to pass on the tools, knowledge and the gifts of Reiki. You can learn how to utilise infinite Universal Energy to support both yourself and others through healing, relief from stress and anxiety, energetic balance and connection.


text:
En bostadsrättsförening (ofta förkortad brf) är en sammanslutning av personer, en organiserad grupp medlemmar som innehar bostadsrättigheter vanligtvis på bostadslägenheter uppförda på en fastighet de äger tillsammans. Det är en ekonomisk förening av typen kooperativ, som har till ändamål att upplåta lägenheter i föreningens flerbostadshus, eller hela småhus, med bostadsrätt. Bostadsrättsföreningar regleras i lag och finns bland annat i Sverige, Norge (borettslag), Danmark (andelsboligforening) och numera också i Finland (där bostadsaktiebolag är vanligare). De bostadsrättsföreningar i Sverige motsvaras i Finland av bostadsandelslaget (som är sällsynta).

Bostadsrättsföreningen äger en eller flera fastigheter, med ett eller flera hus, och är därmed fastighetsägare. En bostadsrättsförening som enbart äger småhus kan kallas småhusförening. Medlemmarna (bostadsrättshavarna) äger genom sitt medlemskap viss andel i föreningen. Den är kopplad till rätten att nyttja en viss lägenhet eller småhus. De centrala bestämmelser om bostadsrättsföreningar och bostadsrätt finns i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar.

Till skillnad från en hyresrätt där man hyr är alltså bostadsrättshavaren indirekt delägare i fastigheten och har också rätt att mot betalning överlåta bostadsrätten till en annan person, dock är man inte lagfaren ägare, utan försäljningen är snarare en överföring av andel och medlemskap, vilket föreningen har rätt att vägra. Som medlem i bostadsrättsföreningen har man rösträtt på bostadsrättsföreningens medlemsmöten och årsmöte och väljer och är valbar till bostadsrättsföreningens styrelse.

Bostadsrättsavgiften finansierar gemensamt fastighetsunderhåll och de lån bostadsrättsföreningen eventuellt har tagit.

I en oäkta bostadsrättsförening i Sverige härrör mindre än 60 % av de totala intäkterna från medlemmarna, beräknat enligt en särskild formel. Distinktionen är viktig av skattetekniska skäl för såväl föreningen som de individuella medlemmarna. En oäkta bostadsrättsförening anses ha ett alltför stort inslag av kommersiell fastighetsförvaltning för att den skall få åtnjuta de särskilda förmåner som äkta föreningar garanteras.

Historik
Runt sekelskiftet 1900 bedrevs en omfattande debatt kring bostads- och boendefrågor i Sverige, och många av dåtidens kulturpersonligheter och författare var starkt engagerade just i bostadsfrågan, med exempel som Ellen Key, August Strindberg, Selma Lagerlöf, Verner von Heidenstam, och Karl-Erik Forsslund. Även politiker och fristående debattörer från olika politiska läger deltog i debatten.

Bakgrunden var bland annat den stora emigrationen från Sverige, som ansågs ha orsakats av dåliga boendeförhållanden och dålig fördelning av jord. I efterdyningarna av dessa debatter bildades bl.a. Nationalföreningen mot emigrationen och Egnahemsrörelsen. Staten tillsatte även en utredning i emigrationsfrågan, den mycket omfattande emigrationsutredningen. Även inflyttningen till städerna från landsbygden efter 1890-talet skapade stora bostadsproblem, vilket uppmärksammades främst av arbetarrörelsen och de kyrkliga organisationerna. Detta resulterade också i en statlig utredning, Bostadskommissionen.

Man konstaterade både i de offentliga debatterna, och i de statliga utredningarna under 1910-talet, att många människor i städerna bodde trångt och dyrt; antingen inneboende, eller hos privata hyresvärdar. Under 1910-talet började man på allvar diskutera hur en form av kooperation eller samägande kunde skapas inom bostadssektorn. Förebilden var bland annat olika former av konsumentkooperativ och de demokratiskt styrda folkrörelserna.

Före 1930 "ägdes" lägenhet genom ägande av andel i bostadsförening eller aktier i bostadsaktiebolag. Bostadsrättsföreningar kunde bildas sedan den första bostadsrättslagen stiftades år 1930. Syftet var att skapa möjlighet att förvärva en bostad med relativt låg kontantinsats.  Idén var att bostadshuset skulle ägas gemensamt av de boende, med en boenderepresentativ styrelse som kunde kontrollera intäkter och utgifter.

Politiskt var det socialdemokrater, liberaler och bondeförbundare som förespråkade bostadsrätten som boendeform, medan högern och kommunisterna var emot. Högern var motståndare eftersom privata hyresvärdar skulle missgynnas eller helt försvinna, om de boende ägde sitt boende själva. Kommunisterna var motståndare eftersom självägande ansågs missgynna kommunismens sak.

Den första bostadsrättsföreningen i Norge grundades 1929, enligt modell från den svenska Hyresgästernas Sparkasse- och Byggnadsförening (nuvarande HSB). Tidigare hade det funnits sammanslutningar för att bygga bostäder för medlemmarna, exempelvis bostadsföreningen Ymer i Uppsala från 1923 . Bostadsaktiebolag hade funnits sedan första världskriget. 1960 stiftades en lag om bostadsrätter.

Organisation i Sverige

En bostadsrättsförenings firma skall alltid utöver namnet på föreningen innehålla ordet "bostadsrättsförening".

Lagen som reglerar bostadsrättsföreningens organisation är bostadsrättslagen. Exempel på andra lagar som påverkar bostadsrättsföreningen är Lagen om skydd mot olyckor, plan- och bygglagen och boverkets författningssamling, jordabalken och arbetsmiljölagen. Redovisning av räkenskapsåret sker enligt Årsredovisningslagen och en bostadsrättsförening är skyldig att upprätta en förvaltningsberättelse varje år. Berättelsen behöver dock inte registreras hos Bolagsverket.

Föreningens fastighet kan pantsättas liksom varje bostadsrätt, men vid pantsättning av en bostadsrätt upprättas inget pantbrev. I det senare fallet handlar det om individuella medlemmar som pantsätter sin lägenhet för att subventionera överlåtelsen e.d. Föreningen kan också gå i borgen för medlemmar med fastigheten som pant.

Fastighetens framtida underhållsbehov säkerställs med hjälp av avsättningar till reparationsfond och detta kapital brukar ofta betraktas som bundet eget kapital. Årliga avsättningsbelopp kan antingen beräknas som en viss procentsats av taxeringsvärdet, till exempel 1-3 procent beroende på fastighetens ålder, eller genom att upprätta en underhållsplan som periodiserar fastighetens flesta underhålls- och renoveringskostnader.

En bostadsrättsförening måste alltid ha en styrelse samt minst tre medlemmar. Om inte detta är fallet så måste föreningen träda i likvidation. När en bostadsrättsförening upphör och nettotillgångarna skall delas ut, fördelas de proportionellt utifrån de andelstal som fastställts i föreningens ekonomiska plan och som också legat till grund för fördelningen av insatser vid föreningens bildande. Medlemmarna kan även besluta om likvidation, exempelvis då en förenings bostadsbestånd ska omvandlas till självägda fastigheter, vilket kan ske i småhusförening.

En lägenhetsinnehavare, "bostadsrättsägare", äger inte utan nyttjar lägenheten. Bostadsrättslagen reglerar vad som får förändras, men ofta är det större ombyggnader och planförändringar som behöver godkännas av föreningens styrelse. Exempel på sådana är förflyttningar av viktiga funktioner såsom kök, badrum eller stamledningar till annan plats i lägenheten, eller ingrepp i fastighetens bärande konstruktion. Övriga åtgärder - som t.ex. byte av befintligt kök, förändringar av icke bärande väggar eller renoveringar av ytskikt - kan bostadsrättsinnehavaren normalt företa utan att kontakta styrelsen. Bostadsrättsinnehavaren tar också i och med sitt medlemskap i föreningen på sig ansvaret för att hålla sin bostad i gott skick och underhålla densamma, vilket t.ex. innebär att reparera eller byta ut fasta installationer i kök och badrum som blivit defekta genom slitage eller åldrande. Sådana åtgärder skall genomföras på ett fackmannamässigt sätt.

Det som lägenhetsinnehavaren ansvarar för kallas inre underhåll. Allt annat så kallat yttre underhåll ansvar medlemmarna gemensamt för genom föreningen. Ansvarsområdet på vissa underhållsobjekt, till exempel fönster och dörrar, uppdelas så att den delen som bör ha enhetlighet (att inte vara en störande bild) är yttre, medan det övriga ofta är inre. På liknande sätt dras även gränser avseende vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och uteplatser. Denna uppdelning regleras normalt i föreningens stadgar, då tvister om gränsdragningen mellan ansvarsområdena är mycket vanliga.

Styrelsen får inte heller företa större ombyggnader eller förändringar utan godkännande från föreningsstämma. Lägenhetsinnehavarens inflytande utövas på föreningsstämma och beslut med majoritet bifalles. För vissa frågor krävs kvalificerad majoritet (3/4 eller 2/3). Före ett visst datum efter kalenderårets utgång ska styrelsen se till att ordinarie föreningsstämma äger rum. Om inte så kan en lägenhetsinnehavare begära att länsstyrelsen skall kalla till ordinarie föreningsstämma.

En bostadsrättsförening skall ha en ekonomisk plan som bland annat beskriver de närmast kommande årens behov av åtgärder och de ursprungliga insatserna för alla bostadsrätterna. Detta (insatserna) avgör bostadsrätternas andelstal samt storleken på det kapitaltillskott man får göra avdrag för då man säljer sin bostadsrätt. Riktlinjer för den ekonomiska planen utformas av Boverket.

Bildande av bostadsrättsförening
En bostadsrättsförening kan bildas antingen i samband med att en ny fastighet byggs (nybildning) eller genom att hyresgästerna i en befintlig fastighet tar över denna (ombildning).

Nybildning
Vid nybildning grundas bostadsrättsföreningen ofta på byggentreprenörens initiativ. Den nybildade föreningen består då av en interimsstyrelse som fungerar som beställare av fastigheten. Styrelsen ansvarar för att bevaka de blivande medlemmarnas intressen genom att granska byggprojektet och föreningens ekonomi med utgångspunkt från en ekonomisk plan. Föreningen tar över ansvaret för fastigheten när hela projektet är klart och bostadsrätterna upplåtna till köpare. Det är alltså i det fallet byggentreprenören som står för risken att bostadsrätterna inte blir sålda.

Betalningen för byggprojektet görs genom att föreningen tar över bottenlån med fastigheten som säkerhet (ofta ungefär 30 % av fastighetens värde) och de nya medlemmarna betalar sina insatser till byggföretaget för att täcka resten av kostnaderna. Föreningen har alltså tillgångar i form av fastigheten och motsvarande skulder i form av lån samt medlemmarnas insatser. När medlemmarna har flyttat in väljs som regel också en ny styrelse som består av föreningens medlemmar.

Ombildning
En bostadsrättsförening kan bildas av hyresgäster som är intresserade av att ombilda den fastighet de bor i. Om hyresvärden är villig att genomföra en ombildning, samtidigt som minst 2/3 av hyresgästerna röstar för förslaget kan ombildningen genomföras. I vissa fall kan det dröja flera år från att föreningen bildas till själva ombildningen.

Priset för ombildningen sätts utefter fastighetens marknadsvärde, ofta med en viss rabatt. Medlemmarna betalar en insats för sina bostadsrätter, och resten av kostnaden finansieras med gemensamma lån. De lån som medlemmarna själva tar är skattemässigt avdragsgilla, det är däremot inte föreningens lån.

Hyresgäster som inte kan eller vill vara med i ombildningen kan fortsätta att hyra sina lägenheter av föreningen. När en sådan hyresgäst flyttar ut, kan föreningen välja att upplåta även den lägenheten med bostadsrätt. Den bjuds då oftast ut på marknaden till högstbjudande. Skillnaden mellan bostadsrättens tidigare fastställda insatsvärde och det verkliga priset bokförs som upplåtelseavgift. När alla lägenheter är upplåtna, ska alltså de inbetalda insatserna motsvara det belopp som fastställdes i den ekonomiska planen, medan upplåtelseavgifter kan tillkomma i vissa fall. Både insats och upplåtelseavgift bokförs i balansräkningen som bundet eget kapital, och alltså inte som intäkter för föreningen.

Ekonomi
Bostadsrättsföreningar förvaltas enligt självkostnadsprincipen. Det innebär att bostadsrättsföreningar, till skillnad från aktiebolag, inte ska gå med vinst utan har som syfte att bereda medlemmarna boende till så låg kostnad som möjligt samtidigt som fastighetens värde skall bibehållas. Det är dock en svår ekvation och många bostadsrättsföreningar har svårt att göra avvägningen hur mycket nuvarande medlemmar skall betala för fastighetsunderhåll som till övervägande del gagnar framtida medlemmar.

Årsavgift
Det medlemmarna betalar till föreningen för sin nyttjanderätt, alltså medlemsavgiften eller årsavgiften, bestäms efter hur stora kostnader föreningen har för sin förvaltning och hur stora övriga intäkter bostadsrättsföreningen har från exempelvis uthyrning av lokaler. Många föreningar försöker planera avgiftsnivån genom att budgetera för framtida kostnader i en underhållsplan. Det är dock vanligt med större oplanerade avgiftsförändringar till följd av omvärldsfaktorer som ändrade marknadspriser på el och olja.

En särskilt stor faktor för förändringar av avgiftsnivån är marknadsräntan på kapital. Under senare hälften av 2000-talet har drygt 30 % av medlemsavgifterna i Sverige gått till att betala räntekostnader. Det gör att snabba ränteförändringar riskerar att påverka medlemmarnas avgifter till föreningen i hög grad, något som var aktuellt under finansoron 2008.

Genomsnittliga medlemsavgiften i Sverige har stigit från drygt 550 kronor till 590 kronor per kvadratmeter bostadsyta (BOA) mellan år 2005 och 2008.

Avskrivningar
En tung post i bostadsrättsföreningarnas resultaträkning är avskrivningar på byggnadsvärdet. Fram t.o.m. 2013 har många föreningar tillämpat progressiv avskrivning, vilket innebar att avskrivningarna är lägre i början av föreningens existens och sedan ökar med tiden. Enligt ett ställningstagande av Bokföringsnämnden 2014 ska numera linjär avskrivning tillämpas. Det gör att många bostadsrättsföreningar kommer att gå med bokföringsmässig förlust.

Det ska noteras att avskrivningen inte på något sätt påverkar föreningens likviditet. En högre avskrivning betyder därför inte nödvändigtvis att avgifterna måste höjas. Däremot kan en högre avskrivning medföra ett negativt ansamlat resultat, och därmed kan det se ut som att föreningens ekonomi är sämre än den i verkligheten är. En förening som under många år har tillämpat linjär avskrivning kan däremot upplevas ha väldigt god ekonomi, eftersom den reella kostnaden för avskrivning då sjunker i takt med inflationen (och vice versa om det råder deflation i landet).

Skuldsättning
En bostadsrättsförening finansieras vanligtvis av en kombination av eget kapital i form av insatser från medlemmarna plus föreningens långfristiga skulder till hypoteksinstitut. Soliditeten i bostadsrättsföreningar i Sverige har i genomsnitt varit 40% under senare hälften av 2000-talet. Det är dock vanskligt att mäta soliditet i bostadsrättsföreningar eftersom fastigheterna sällan tas upp till marknadsvärde i balansräkningens anläggningstillgångar, framförallt gäller detta äldre bostadsrättsföreningar vars fastigheter har stigit kraftigt i värde sedan bildandet. I genomsnitt år 2007 var taxeringsvärdet två gånger större än de totala tillgångarna i balansräkningen. För bostadsrättsföreningar bildade efter 1993 var dock genomsnittet 80% av tillgångarna och för bostadsrättsföreningar bildade före 1935 hela 500%, det vill säga fem gånger större än bokfört värde. En bostadsrättsförenings långfristiga skuld är ofta en stor del av föreningens kostnader och påverkas inte av medlemmarnas försäljning av föreningens bostadsrätter i andra hand.

 Som ett resultat av föreningens önskan att hålla ner medlemsavgifterna så finns det därför oftast mycket begränsat finansiellt utrymme för att amortera av dessa lån.

Överlåtelse av bostadsrätt
Vid överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall ett avtal upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. För att en överlåtelse skall vara giltig måste köparen beviljas medlemskap i föreningen, undantaget är exekutiv försäljning och tvångsförsäljning. Styrelsen har rätt att neka en köpare medlemskap i föreningen, men beslutet kan överprövas i Hyresnämnden. Den vanligaste orsaken till att medlemskap förnekas är för låg inkomst eller betalningsanmärkningar, men även andra skäl kan åberopas. Vad för villkor som får finnas i stadgarna som förutsättning för inträde i föreningen är numera reglerat i bostadsrättslagen. Vanligt är också att juridiska personer nekas medlemskap, då juridiska personer som medlemmar kan leda till att föreningen blir en oäkta bostadsrättsförening. Boendekostnaden för en ny köpare utgörs förutom av inköpskostnaden också av medlemsavgiften, ofta kallad månadsavgift, som förutom lägenhetens andel av föreningens drifts och underhållskostnader också innehåller lägenhetens del av kostnader för föreningens långfristiga lån. Se skuldsättning ovan.

I Sverige måste säljaren av en bostadsrätt betala reavinstskatt om den säljs med vinst, och kan på motsvarande sätt dra av en förlust. Vid beräkningen av reavinst tar man även hänsyn till förändringen av föreningens nettoskuld, som oftast består av att lånen har amorterats. Detta kallas för kapitaltillskott. En annan form av kapitaltillskott är när medlemmarna betalar in pengar till föreningen för att göra en extra amortering eller lösa ett lån. I båda fallen får den som säljer bostadsrätten räkna av kapitaltillskottet från försäljningssumman när reavinsten beräknas. Bostadsrättsföreningen rapporterar in uppgifter om överlåtelsen till Skatteverket och skickar en kontrolluppgift till säljaren.

Värdering hos bostadsrättshavaren
Eventuell skillnad mellan "försäljningsbelopp" och det belopp som investerats vid anskaffandet av bostadsrätten ska innehavaren deklarera för taxering som realisationsvinst med vissa avdrag. Även kapitalvärdet på insatsen i bostadsrätten kan vara föremål för bedömning av förmögenhet hos innehavaren.

Årsredovisning

Bostadsrättsföreningar i Sverige lyder under årsredovisningslagen och upprättar fullständig årsredovisning för varje räkenskapsperiod. Bostadsrättsföreningar har vanligtvis kalenderår som räkenskapsår, men 10 % har andra räkenskapsperioder och då företrädesvis sista juni eller sista augusti. Till skillnad från aktiebolag är bostadsrättsföreningar inte skyldiga att lämna in sina årsredovisningar till Bolagsverket, förutom de bostadsrättsföreningar som enligt årsredovisningslagen räknas som större företag. Bolagsverket får i dagsläget enbart in drygt 5 % av Sveriges alla årsredovisningar. Till följd av detta finns det i dag flera privata initiativ som samlar in årsredovisningar från bostadsrättsföreningar för att göra dessa tillgängliga på marknaden.

Årsredovisningar från bostadsrättsföreningar skall alltid innehålla en förvaltningsberättelse, resultat- och balansräkning samt tillhörande noter. Årsredovisningen skall undertecknas av styrelsen och godkännas på ordinarie årsstämma. Det är mycket vanligt förekommande att årsredovisningen innehåller detaljerad information om hur många medlemmar bostadsrättsföreningen har, lägenhetsfördelning, större genomförda och planerade reparationer samt en förteckning av bostadsrättsföreningens alla långfristiga lån. Mindre vanligt är att årsredovisningen innehåller kassaflödesanalys samt nyckeltal för att följa föreningens förvaltning över tiden.

Bostadsrättsföreningar i Sverige
Den 10 maj 2012 fanns det över 31 000 registrerade bostadsrättsföreningar i Sverige. Ca 9 100 av dessa var registrerade utan att vara fastighetsägare, exempelvis för att genom så kallat hembud få möjlighet att lägga bud på den hyresfastighet medlemmarna bor i. Av föreningarna var ca 4 085 knutna till HSB och ca 1 950 till Riksbyggen. Den totala boarean i bostadsrättsföreningar uppgick till ca 70 696 035 m2.

Antalsuppgifter i tabellen
I ovanstående antalsuppgifter är föreningar som är försatta i konkurs och föreningar i likvidation ej inräknade.

Bostadsrättsföreningar och liknande arrangemang i Norden
Bostadsrätter finns i Sverige, Norge, Danmark och Finland. I resten av världen förekommer knappast en exakt motsvarigheten till bostadsrätt. Istället används snarare andelsägenhet, lik formen ägarlägenhet, alltså med lägre grad av gemenskap i förvaltningen.

I Norge finns bostadsrättsföreningar som kallas borettslag (och bostadsaktiebolag, boligaksjeselskap, upprättade före 1960), i Danmark andelsboligforeninger. I Finland ägs lägenheter i allmänhet genom bostadsaktiebolag (fi. asunto-osakeyhtiö) med liknande förhållande som svensk bostadsrätt, men numera finns också en form av så kallade bostadsrättslägenheter (fi. asumisoikeusasunto) med bostadsrättsföreningar (fi. asumisoikeusyhdistys).

1 maj 2009 infördes i Sverige den så kallade ägarlägenhet, som kännetecknas av att en lägenhet ägs genom direkt och odelat ägande.

Olika föreningars bostadshus

Noter och referenser

Se även
 Bostadsförening
 Oäkta bostadsrättsförening
 Ägarlägenhet
 Kooperativ hyresrätt
 Ekonomisk förening
 Kooperation
 Egnahemsrörelsen

Externa länkar

Typer av organisationer
Boendeformer
Samhälle
Kooperativ


Yesterday, Bottleneck Gallery took us back to Middle Earth with the release of Matt Ferguson's minimalistic and clever screen prints for The Hobbit and The Lord of the Rings series! As BNG explained, "Matt's brilliantly pared down these two fantastical series within these prints." Each poster is a timed release, meaning the run size of each print will be set based on the number of pre-orders placed over the next 48 hours.
The Hobbit and The Lord of the Rings by Matt Ferguson are 18"x24" hand numbered screen prints. Each print retails for $30 or you can buy them as a 2 piece set for $50. These posters are available for purchase at the Bottleneck Gallery online store from now through 11:59am EST on Saturday, March 17th.


text:
Uefa euro 2017 live stream
Sep 07, 2019 · Serbia vs. Portugal Live Stream, TV Channel: How to Watch UEFA Euro Qualifier How to watch Serbia and Portugal in an UEFA Euro Qualifier on Saturday, Sept. 7. Author:
UEFA Women's Euro 2017 Money euro 27 million: Come to 10th June, and UEFA Euro 2016 will kick off with full vigor. The hosting nation France will be in the limelight this month due to Euro, 2016. The hosts of the previous competition were Ukraine and Poland. The last tournament was played in the year 2012. 2017–18 UEFA Europa League - Wikipedia Kosovo, who became a UEFA member on 3 May 2016, made their debut in the UEFA Europa League. Association ranking. For the 2017–18 UEFA Europa League, the associations are allocated places according to their 2016 UEFA country coefficients, which takes into account their performance in European competitions from 2011–12 to 2015–16. How to Watch UEFA Euro 2020 Live Online - PureVPN Dec 07, 2019 UEFA Euro 2017 Live TV Guide from RadioTimes UEFA Euro 2017 Live latest news, reviews, gossip, episode guide and find out when it's on TV, on demand and on catch-up.
May 27, 2015 · Home UEFA Women's EURO 2017 Qualifying group stage Match Fixtures Asa , May 27, 2015 September 20, 2016 , EURO 2017 , Euro2017 , News , 585 UEFA Women's EURO 2017 Qualifying group stage Match Fixtures
Jul 10, 2017 UEFA Women's EURO 2017 - History - Matches – UEFA.com Jan 08, 2018 Soccer - UEFA Euro Live Streaming and TV Schedules
Friday 24 April: France vs Romania, UEFA EURO 2016 group stage Saturday 25 April: Portugal vs England, UEFA EURO 2000 group stage Sunday 26 April: Netherlands vs Denmark, UEFA Women's EURO 2017 final
Fox Sports and ESPN are two subscription-based broadcasters licensed to stream. Fox Soccer 2Go is a great option if you have the cable subscription. You can also get your UEFA Europa League coverage via many streaming services that include Fox Sports or ESPN in their plans, such as SlingTV, FuboTV, Hulu Live TV, PlayStation Vue, or YouTube Live TV. Live(FREE!!)Spain U21 vs Italy U21 2017 Live Stream - Watch UEFA EURO Semi-final Online. When is Spain U21 v Italy U21, and what TV channel is the European Under-21 UEFA Euro Live Streaming and TV Schedules. UEFA Euro matches, live scores, results, tables, stats and news.
Pia vpn devices
Tim berners lee and the world wide web
Sonicwall ssl vpn netextender
What is tor good for
How to make a torrent download faster
Apple tv and pc
Israeil porn